锁定效应指的是现有抵押贷款利率较低的房主不愿出售房屋，不愿以更高的抵押贷款利率购买新房的现象。
这很有道理。
周一，30年期固定抵押贷款的平均利率为7.17%，而未偿还美国抵押贷款的实际利率为4.0%。
换句话说，典型的抵押贷款借款人如果今天出售和购买不同的房屋，将会用4.0%的抵押贷款利率换取7.17%的抵押贷款利率。那是很难推销的。
联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)的研究人员最近在3月份发表的一篇题为《抵押贷款利率上升的锁定效应》(The lock-in Effect of Mortgage Rate)的工作论文中强调了这种锁定现象。
报告发现，抵押贷款利率的上升导致2022年第二季度至2023年第四季度之间的成屋销售“损失”了惊人的130万套。其中仅在加州就损失了182490辆。
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FHFA的研究人员指出:“在美国，几乎所有5,000万笔活跃抵押贷款都有固定利率，而且大多数的利率远低于现行市场利率，这抑制了出售的动力。”
本文发现，市场抵押贷款利率每超过初始利率一个百分点，出售的概率就会下降18.1%。
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“这种抵押贷款利率锁定导致2023年第四季度固定利率抵押贷款的房屋销售减少57%，并在2022年第二季度至2023年第四季度之间阻止了133万套销售。”
从较低的抵押贷款利率转换到较高的抵押贷款利率会导致每月还款额显著增加。对于许多房主来说，卖掉他们现在的房子，以更高的抵押贷款利率购买一套新的房子，在财务上是不可行的。
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怎样才能缓解未来的锁定效应?
生活事件:随着时间的推移，生活事件，如多生一个孩子或得到一个大的晋升，可能会促使房主卖掉他们目前的房子并搬家，尽管他们的抵押贷款利率极低。对一些人来说，这些个人变化可能会超过经济上的阻碍。
抵押贷款利率下降:如果抵押贷款利率下降，可负担性的提高可能会吸引更多的房主出售和购买新房。虽然房主可能不会把4.0%的抵押贷款利率换成7.0%的利率，但如果这意味着要承担5.5%的抵押贷款利率，他们可能会考虑搬家。这种费率的降低，如果发生的话，可以降低转换成本，使移动成为一个更可行的选择。
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而且，这种锁定效应可能需要数年时间才能消退。
Realtor.com的高级经济学家拉尔夫·麦克劳克林预测:“抵押贷款利率趋势至少在今年年底之前不太可能打破锁定效应，可能会持续到2025年，因为美联储坚持对抗通货膨胀。”
他补充称:“我们可能需要看到10年期国债收益率下降150至200个基点，以目前的息差来看，这可能需要美联储降息三至四次。截至目前，市场预计到今年年底只会降息一至两次，到2025年只会降息两至三次。”
“因此，任何希望今年锁定效应被打破的人可能会非常失望。”
